Im August 2016 lag der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaudarlehen an private Haushalte mit einer Zinsbindung von über fünf bis zehn Jahren bei 1,49 Prozent. Im August 2026 lag derselbe Durchschnitt bei 3,81 Prozent. Für Eigentümer, deren zehnjährige Bindung in diesen Monaten endet, ist das keine Marktnotiz, sondern ein Brief von der Bank mit einer neuen Zahl darin.
Zwei Prozentpunkte, zehn Jahre später
Die Zahlen stammen aus der MFI-Zinsstatistik, die die Bundesbank für Deutschland erhebt und die Europäische Zentralbank veröffentlicht. Sie zeigen den Durchschnitt des Neugeschäfts, nicht das beste Marktangebot. Bei Bindungen über zehn Jahre liegen die Werte ähnlich auseinander: 1,69 Prozent im August 2016, 4,04 Prozent im August 2026. Der Tiefpunkt lag noch später: Ende 2020 und Anfang 2021 wurden Darlehen mit fünf- bis zehnjähriger Bindung im Schnitt zu 1,02 Prozent abgeschlossen. Diese Verträge laufen erst Ende des Jahrzehnts aus.
Wie viel dabei jährlich neu verhandelt wird, zeigt dieselbe Statistik: Neuverhandlungen bestehender Wohnungsbaudarlehen kamen 2025 auf rund 43,4 Milliarden Euro, von Januar bis August 2026 auf rund 28,7 Milliarden Euro — eine Näherung für den Umfang, keine Zahl der Betroffenen, da ein Bankwechsel statistisch als Neuabschluss zählt. Der Durchschnittszins lag im August 2026 bei Neuverhandlungen bei 3,94 Prozent, bei Neuabschlüssen bei 4,02 Prozent: Ein Anschluss ist nicht automatisch teurer als ein neuer Kredit, aber auch nicht automatisch günstig.
Was der Sprung mit der Rate macht
Eine Rechnung mit offengelegten Annahmen: 300.000 Euro Darlehen, 1,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, monatliche Raten, keine Sondertilgung. Das ergibt eine Rate von 875 Euro. Nach zehn Jahren sind davon rund 235.000 Euro Restschuld übrig — knapp vier Fünftel der ursprünglichen Summe, weil bei diesem Zins langsam getilgt wird.
Diese Restschuld geht nun mit 3,8 Prozent weiter. Zahlen Sie die gewohnten 875 Euro weiter, bleibt fast nichts zur Rückzahlung übrig: Der Tilgungsanteil fällt auf 0,66 Prozent, die Laufzeit zieht sich über 50 Jahre. Wollen Sie wieder mit 2 Prozent tilgen, liegt die Rate bei rund 1.140 Euro — etwa 260 Euro mehr als bisher, dafür wäre das Darlehen in rund 28 Jahren abbezahlt. Der reine Zinsaufwand im ersten Jahr steigt von rund 4.500 Euro auf rund 8.900 Euro, obwohl die Schuld inzwischen kleiner ist.
Die eigentliche Entscheidung liegt damit nicht beim Zins, den der Markt setzt, sondern bei der Tilgung. Eigene Varianten rechnen Sie in unserem Rechner; das aktuelle Zinsniveau führen wir im Bauzinsen-Wochenüberblick.
Was das Gesetz Ihnen zusichert
Beim Auslaufen der Bindung sind Sie nicht auf das Entgegenkommen Ihrer Bank angewiesen. Drei Vorschriften zählen:
- Information drei Monate vorher. Nach § 493 Absatz 1 BGB muss der Darlehensgeber spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung mitteilen, ob er zu einer neuen Zinsbindungsabrede bereit ist — und falls ja, den dann angebotenen Sollzinssatz nennen.
- Kündigung zum Bindungsende. Endet die Zinsbindung vor dem Rückzahlungstermin und ist keine neue Vereinbarung getroffen, können Sie nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einer Frist von einem Monat kündigen — frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Bindung endet.
- Das Zehnjahresrecht. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen — auch bei einer längeren Bindung. Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Zinssatz getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist mit diesem Zeitpunkt neu. Ausschließen oder erschweren darf die Bank dieses Recht nicht (§ 489 Absatz 4 BGB).
Oft übersehen: Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt Ihre Kündigung als nicht erfolgt, wenn Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen. Die neue Finanzierung muss also stehen, bevor Sie kündigen.
Prolongation oder Umschuldung?
Bleiben Sie bei Ihrer Bank, heißt das Prolongation: ein kurzes Schreiben, keine neue Grundschuld. Wechseln Sie, wird die Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber übertragen; dafür entstehen Notar- und Grundbuchkosten, meist im mittleren dreistelligen Bereich — als Faustformel rund 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld, also deutlich weniger, als der Zinsunterschied ausmacht.
Ihre Position ist dabei besser, als sie sich anfühlt: Zehn Jahre Tilgung haben die Restschuld gesenkt, und in vielen Lagen ist der Immobilienwert gestiegen. Beides senkt den Beleihungsauslauf — die Größe, an der Banken ihre Zinsaufschläge festmachen. In der Beispielrechnung verkürzen 20.000 Euro zusätzliches Eigenkapital die Restlaufzeit bei gleichbleibender Rate von über 50 auf rund 40 Jahre.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
- Früh anfangen, nicht auf Post warten. Zwölf Monate vor Ablauf ist ein guter Zeitpunkt. Das Angebot der Hausbank ist die Vergleichsbasis, nicht das Ergebnis.
- Die Rate neu denken. Erst das Zieldatum festlegen, dann die Rate, die dazu passt — nicht umgekehrt.
- Bindung erst 2028 oder später? Dann ist das Forward-Darlehen das Thema: Zinssicherung heute, gegen Aufschlag und mit Abnahmepflicht.
- Unterlagen vorher sortieren. Darlehensvertrag, Restschuldbescheinigung, Grundbuchauszug, Einkommensnachweise — die Liste steht im Ablauf.
Einordnung
Das Zinsniveau der 2010er Jahre war die Ausnahme, nicht der Normalfall. Der Sprung von rund 1,5 auf knapp 4 Prozent lässt sich nicht aussitzen, aber planen — der Termin steht ja fest. Wer sie ein Jahr vorher angeht, hat alle Optionen: verlängern, wechseln, Eigenkapital einsetzen, Tilgung anpassen. Vier Wochen vorher bleibt meist nur eine.
Was Sie jetzt tun können
Sehen Sie im Tilgungsplan nach, wann Ihre Sollzinsbindung endet und wie hoch die Restschuld dann ist. Liegt das Datum in den nächsten zwölf Monaten, lohnt der Vergleich jetzt. Wir ordnen Ihre Anschlussfinanzierung im kostenlosen Erstgespräch ein, unverbindlich; der Vergleich startet SCHUFA-neutral.
Belege: MFI-Zinsstatistik (Bundesbank-Erhebung für Deutschland, veröffentlicht über das Datenportal der Europäischen Zentralbank, Datensatz MIR) — Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft, eng definierter Effektivzinssatz (NDER): Zinsbindung über fünf bis zehn Jahre 1,49 % (August 2016), 1,02 % (Dezember 2020 und März 2021, Serienminimum), 3,81 % (August 2026); Zinsbindung über zehn Jahre 1,69 % (August 2016), 4,04 % (August 2026); Neuverhandlungen 3,94 % und Neuabschlüsse 4,02 % (August 2026, alle Zinsbindungen); Volumen der Neuverhandlungen 43,4 Mrd. Euro (2025) und 28,7 Mrd. Euro (Januar bis August 2026). August 2026 ist der zuletzt veröffentlichte Monat. § 489 Absätze 1, 3 und 4 sowie § 493 Absatz 1 BGB im Wortlaut nach gesetze-im-internet.de. Die Beispielrechnungen sind eigene Annuitätenrechnungen mit den im Text genannten Annahmen; der Anschlusszins von 3,8 % ist eine Rechenannahme, kein Angebot. Angaben zu Notar- und Grundbuchkosten bei der Grundschuldabtretung sind Marktbeobachtung, orientiert an der Gebührentabelle B des GNotKG, und hängen von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab. Dieser Beitrag erklärt den gesetzlichen Rahmen allgemein; die Prüfung Ihres Vertrags im Einzelfall gehört in die Hände eines Rechtsanwalts.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung, keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Konditionen und Programme können sich ändern — Stand: 16. Oktober 2026.
