„Wie viel Eigenkapital haben Sie?" ist die erste Frage in fast jedem Finanzierungsgespräch. Sie ist auch die ungenaueste. Denn dieselbe Summe kann zu spürbar unterschiedlichen Konditionen führen — je nachdem, in welchen der beiden Töpfe sie fließt und wie viel davon Sie liquide behalten. Wer das einmal sauber sortiert, verhandelt anschließend über eine deutlich bessere Ausgangslage.
Zwei Töpfe, nicht einer
Ihr Eigenkapital wird beim Kauf auf zwei völlig verschiedene Posten verteilt: auf die Kaufnebenkosten und auf den Kaufpreis selbst. Der Unterschied ist entscheidend. Banken finanzieren in aller Regel das Objekt, nicht die Nebenkosten — denn den Nebenkosten steht kein Gegenwert gegenüber, den die Bank im Ernstfall verwerten könnte. Sie gelten als verlorener Aufwand und müssen deshalb üblicherweise aus eigenen Mitteln kommen.
Das verschiebt die Rechnung: Wer 60.000 Euro mitbringt und davon 40.000 Euro für Steuer, Notar und Makler aufwendet, bringt in den Kaufpreis nur noch 20.000 Euro ein — und ist für die Bank kein Käufer mit 60.000 Euro Eigenkapital, sondern einer mit 20.000.
Was die Nebenkosten wirklich kosten
Grunderwerbsteuer. Der gesetzliche Regelsatz beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz), bemessen am Wert der Gegenleistung — vereinfacht: am Kaufpreis (§ 8 Absatz 1 GrEStG). Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder davon abweichen (Artikel 105 Absatz 2a Satz 2 Grundgesetz) — je nach Bundesland liegt der Satz deshalb zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Stand: 31. August 2026). Zwischen zwei Bundesländern liegen bei gleichem Kaufpreis also mehrere zehntausend Euro Unterschied, die vollständig aus Ihrem Eigenkapital kommen.
Notar und Grundbuch. Diese Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Verhandeln lässt sich hier nichts: § 125 GNotKG erklärt Vereinbarungen über die Höhe der Kosten ausdrücklich für unwirksam. In der Praxis bewegt sich der Posten in der Größenordnung von rund anderthalb bis zwei Prozent des Kaufpreises — ein Erfahrungswert, kein gesetzlich festgelegter Prozentsatz, da sich die Gebühren nach Geschäftswert und tatsächlich beurkundeten Vorgängen bemessen.
Maklerprovision. Ihre Höhe ist frei verhandelbar, ihre Verteilung nicht. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher (§ 656b BGB) gilt: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, ist eine Überwälzung auf die andere nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt — und sie wird erst fällig, wenn dieser gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d BGB).
Zusammengerechnet landen Sie damit je nach Bundesland und Maklerlage schnell im zweistelligen Prozentbereich des Kaufpreises — Geld, das vor der ersten Tilgungsrate abfließt.
Warum Schwellen den Zins senken
Was vom Eigenkapital in den Kaufpreis fließt, wirkt über den Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehenssumme zu dem Wert, den die Bank Ihrer Immobilie beimisst. Wichtig dabei — dieser Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis. Banken ziehen einen Sicherheitsabschlag ab, und wie hoch er ausfällt, entscheidet jedes Haus für sich.
Entscheidend ist die Mechanik: Konditionen verbessern sich nicht gleichmäßig mit jedem zusätzlichen Euro, sondern in Stufen. Wo diese Stufen genau liegen, ist bankindividuell. Daraus folgt etwas sehr Praktisches: Die letzten 5.000 Euro können den Zins über eine Stufe kippen — oder gar nichts bewirken, wenn Sie ohnehin mitten in einer Stufe liegen. Deshalb lohnt es, das Budget entlang dieser Stufen durchrechnen zu lassen, statt nur eine runde Eigenkapitalsumme anzusetzen. Wie sich die Objektwerte zuletzt entwickelt haben, haben wir in der Auswertung zum zweiten Quartal beschrieben.
Was liquide bleiben sollte
Der zweite, seltener gestellte Teil der Frage: Wie viel darf nicht hinein? Nach dem Notartermin kommen Umzug, Küche, erste Renovierung, oft eine Doppelbelastung aus Miete und Rate. Danach beginnt die Instandhaltung. Wer alles ins Objekt gegeben hat, finanziert Unerwartetes über Dispo oder Ratenkredit — und deren Zinsen fressen den mühsam erkauften Konditionsvorteil in kurzer Zeit wieder auf.
In der Praxis hat sich als Orientierung ein Puffer von drei bis sechs Netto-Monatsgehältern plus den konkret absehbaren Anschaffungen eingebürgert. Das ist eine Faustregel, keine Rechenvorschrift — bei sicherem Doppeleinkommen und neuwertigem Objekt darf sie kleiner ausfallen, bei einem sanierungsbedürftigen Altbau eher größer.
Drei Punkte werden dabei regelmäßig übersehen: Eigenkapital aus einer vorzeitig aufgelösten Anlage kostet unter Umständen Vorschusszinsen oder realisiert einen Verlust. Ein Darlehen von Eltern oder Verwandten ist gegenüber der Bank offenzulegen und wird je nach Ausgestaltung nicht als Eigenkapital, sondern als weitere Verbindlichkeit gewertet. Und Eigenleistung am Bau rechnen manche Häuser bis zu einem bestimmten Betrag an, andere gar nicht.
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
- Erst die Nebenkosten, dann das Eigenkapital. Rechnen Sie Steuer, Notar, Grundbuch und Provision für Ihr Bundesland konkret aus. Was danach übrig bleibt, ist die Zahl, über die eine Bank tatsächlich spricht.
- Nicht die Summe optimieren, sondern die Stufe. Lassen Sie prüfen, wo bei Ihrem Vorhaben die nächste Beleihungsstufe liegt. Manchmal ist der Unterschied ein kleiner Betrag, manchmal ist er unerreichbar — beides zu wissen, spart Verhandlungszeit.
- Puffer ist Teil der Finanzierung, nicht ihr Rest. Planen Sie ihn ein, bevor Sie das Eigenkapital verteilen. Ein knapp kalkulierter Kauf, der später eine teure Nachfinanzierung nötig macht, kann am Ende teurer werden als ein etwas höherer Beleihungsauslauf von Anfang an.
Was Sie jetzt tun können
Legen Sie einmal alles nebeneinander: verfügbare Mittel, Bundesland, geplanter Kaufpreis, absehbare Anschaffungen. Daraus lässt sich ableiten, wie viel Eigenkapital sinnvoll ins Objekt geht, welche Beleihungsstufe damit erreichbar ist und was liquide bleiben sollte. Genau das ordnen wir im kostenlosen Erstgespräch ein — unverbindlich; der Vergleich startet SCHUFA-neutral.
Quellen: § 11 Absatz 1 Grunderwerbsteuergesetz (Steuersatz 3,5 Prozent); Artikel 105 Absatz 2a Satz 2 Grundgesetz (Abweichungsbefugnis der Länder seit 2006); § 125 Gerichts- und Notarkostengesetz (Verbot der Gebührenvereinbarung); §§ 656c und 656d BGB (Verteilung der Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern). Die Spanne der Landessteuersätze, die genannten Größenordnungen für Notar- und Grundbuchkosten sowie Angaben zur Bewertungs- und Beleihungspraxis einzelner Banken sind allgemeine Marktbeobachtung und unterscheiden sich von Land zu Land beziehungsweise von Haus zu Haus.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Einordnung, keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Konditionen und Programme können sich ändern — Stand: 31. August 2026.
